Derechos, deberes y obligaciones de las comunidades de propietarios

Las comunidades de propietarios están obligadas a declarar todos los pagos que efectúan a terceros por un importe superior a los 3005,06 euros desde el pasado 1 de enero. Esta normativa, implantada para luchar contra el fraude fiscal, se une a los requisitos y obligaciones en el momento de la constitución de la comunidad de propietarios. Éstos son los nueve aspectos básicos:

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Fuente: http://www.api.cat/noticias/las-obligaciones-de-las-comunidades-de-propietarios/

¿Es un buen momento para comprar piso?

Analicemos percepciones erróneas más comunes sobre la realidad del mercado inmobiliario a fecha de 2014 y contrastémoslas con los datos… a ver si así evitamos males económicos irreversibles:

• “Los extranjeros están reanimando el mercado inmobiliario”

Sólo el 1,6% del conjunto de los pisos que se venden en España son adquiridos por extranjeros no residentes en nuestro país con concentraciones muy fuertes en la costa; una vez alejados 10 minutos de nuestras playas, los extranjeros no residentes, ni están ni se les espera.

En ninguna de las provincias de España, los extranjeros no residentes tienen el peso suficiente como decantar las dinámicas de formación de precios. En todas las regiones, el elemento fundamental es la población nacional cuyo número está en muy claro declive.

Hacen falta reformas muy profundas en la fiscalidad de los extranjeros residentes, para atraer a un número importante de extranjeros de alta capacidad adquisitiva que estén dispuestos a asentarse en nuestro país. España tiene que tomar muy buena nota de países como Reino Unido, Portugal, Suiza o Singapur.

• “Si los fondos extranjeros compran, es porque es un gran momento para apostar por la vivienda”

Varias son las razones fundamentales que llevan a los inversores extranjeros a invertir en el ladrillo español. Por un lado el hecho de que las transacciones en las que participan vienen financiadas, en gran medida, por los vendedores. Los fondos compran a precios de mayorista algo que, al día siguiente, venden a precios de minorista con la financiación de aquella institución financiera que se lo vendió a ellos; esto es, en la gran mayoría de los casos, los fondos realizan un arbitraje sin voluntad de quedarse con esas casas…¿para qué van quedárselas si saben que esos pisos que venden ahora, bajarán más de precio?

Por otro, el hecho de que los rendimientos de los bonos de mayor calidad (los llamados de Grado de Inversión) están en mínimos históricos lleva a buscar nuevas fuentes de rendimientos tanto a aseguradoras como a fondos de pensiones internacionales. Una vez que los mercados de crédito se corrijan y los tipos de interés suban, el capital invertido en las casas españolas desaparecerá en búsqueda de nuevas oportunidades. A ello habrá que sumar la bajada del precio de alquileres que llevará a futuros compradores a estar dispuestos a pagar precios más bajos por esas mismas viviendas.

• “O me lanzo ahora, o perderé el piso de mis sueños”

Nada más lejos de la realidad: el declive en la población, hace que la cantidad de nuevos hogares familiares que desaparecen sea superior al de aquellos que se crean con lo que la demanda total disminuye. No hace falta más que darse una vuelta por los portales inmobiliarios con el fin de constatar el fuerte y constante aumento del número de viviendas a la venta…

El piso que pierdes en la calle del Espíritu Santo, 3, piso 4 de tu ciudad y que acaba de ser vendido, es reemplazable por el que saldrá en 6 meses en el piso 5, o las 50 a la venta que están situadas en un radio de cinco minutos andando. Para darse cuenta de esta realidad, date una vuelta por tu barrio.

Entre pisos a la venta de primera y segunda mano, en alquiler, vacíos o en construcción, existen un total de 5,2 millones de viviendas.

• “Los precios de los pisos se están estabilizando”

La contracción del número de ventas de viviendas, la disminución del crédito en el sistema que es perenne al negocio bancario en España, la bajada de los precios de los alquileres y la merma de la demanda nacional son todos elementos que imposibilitan, cada uno de ellos por sí mismos, la estabilización de los precios de las casas.

• “Voy a sacar el piso a la venta por encima de su valor actual de mercado, para a ver si así lo puedo vender a mejor precio”

Desde el punto de vista económico es una forma muy efectiva de retrasar innecesariamente la venta de una casa. Si ese piso o similar, se puede vender en un mercado a 100 y los sacas a 118, nadie te llamará; o lo que es lo mismo: en muy raras ocasiones, realizan los compradores potenciales ofertas un 15% inferiores al precio demandado por el vendedor. No sólo eso: ninguna inmobiliaria invertirá tiempo en la venta de un inmueble de muy difícil venta. A todo ello se suma el hecho de que el interés del mercado decae fuertemente en cuanto un piso está más de 3 meses a la venta.

• “Mientras que espero a vender mi pisos al precio al que vale, lo saco al alquiler”

Un error muy común entre muchísimos vendedores potenciales. Desde el punto del comprador, el precio de venta que hoy es considerado muy barato, mañana, según los precios se corrijan, será visto como caro; esto es, cuanto antes se venda una vivienda, mejor precio se logrará. Demorar la venta lo único que consigue es la pérdida de valor de la misma. Para situarnos, respecto al precio medio anunciado en las inmobiliarias, el precio al que se acaban cruzando las operaciones está por debajo el 15-20%.

• “Alquilar es tirar el dinero”

El pago de intereses de un crédito hipotecario es el precio a pagar por el alquiler del dinero que nos prestan para comprar el bien. El que alquila tiene enormes ventajas: no ha de pagar ningún gasto de transacción (Impuesto de Transacciones Patrimoniales o IVA en su caso), le da igual que los precios de los pisos continúen bajando y puede renegociar fuertemente a la baja un alquiler ya existen. El que paga en estos momentos el mismo precio por el alquiler de lo que lo hacía el año pasado, algo hace muy, muy mal.

• “Con el mismo precio que estoy alquilando me puedo comprar una vivienda”

Ya veremos qué sucederá en cuanto los tipos de interés suban. Si quieres evitar formar parte de la hornada de desahuciados de los próximos años, demora al máximo la compra de vivienda. Las enormes cantidades de dinero que han inyectado los bancos centrales en el sistema, hacen presagiar un fuerte período inflacionista con la consiguiente subida de los tipos. El aumento del número de pisos en el mercado del alquiler y la disminución de su demanda, harán que los propietarios-caseros-inversores de 2014 tengan grandes dificultades para pagar las deudas en las que incurrieron para comprar sus inversiones en pisos

• “Puesto que me financian el 100% del precio del piso, me lo compro”

Según Adicae (Asociación de usuarios de bancos cajas de ahorros y seguros), los pisos cuya venta es financiado con el 100% del precio, pueden llegar a costar el 50% más caros que los vendidos entre particulares; o lo que es lo mismo: si se compra, mucho mejor hacerlo de un particular ya que puede ofrecer el mismo piso hasta por un 33% más barato.

• “En el banco el dinero no me renta, así que me lanzo al ladrillo”

El ladrillo tiene un enorme problema: con los gastos de transacción tan altos que tienen y una rentabilidad media neta (tras gastos) que ronda el 3-4,5%, te llevará entre dos años y un cuarto a tres años y medio recuperar los gastos de transacción en los que incurriste. Sólo a partir de ese período, ganarás algo como rendimiento por alquiler, antes olvídate. La media de impagos por alquiler debe rondar el 15-17%; o lo que es lo mismo, el 15-17% de los casos tendrás problemas en cobrar una renta cuyo valor está a la baja.

La liquidez de la inversión inmobiliaria es muy baja: Alfa inmobiliaria habla de más de 400 días de media para completar la venta de un inmueble residencial.

Si bien es cierto que los depósitos y los bonos de alta calidad rentan cada vez menos, también los es que, en un período deflacionario como el actual, cualquier rentabilidad por encima del 0%, incluso negativa, es buena ya que permite mantener el valor del dinero… ¿para qué arriesgarte a perder tus ahorros por especular en un bien del cual difícilmente puedes salir?

La subida futura de los tipos de interés hace que la demanda de vivienda se contraiga al aumentar los gastos de financiación de las hipotecas. Menos demanda de casas tiene como consecuencia la bajada de los precios de las mismas.

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Fuente: http://www.levante-emv.com/finanzas-personales/2014/02/06/buen-momento-comprar-piso/1076521.html

Ranking del tipo de interés medio de las hipotecas en 2013

La tesis de que el crédito hipotecario volverá a abrirse en los próximos meses sigue ganando peso. una muestra más de ello es que en 2013 el interés medio al que los bancos vendieron sus hipotecas se mantuvo estable en torno al 3,3%. un dato ligeramente superior al 2,9% con el que cerró en 2012

a la ristra de nuevas hipotecas lanzadas en las últimas semanas por varias entidades, con diferenciales más bajos a los del resto del mercado, se suma ahora la voluntad de aumentar el volumen de estos préstamos. por ejemplo,bankinter  prevé destinar entre 1.000 y 1.500 millones a la concesión de hipotecas en 2014.  esto supondría el primer incremento de la cartera hipotecaria en cuatro años. una decisión que se produce después de que en septiembre la entidad lanzase su ‘hipotica’ con euribor + 1,95%

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Fuente: http://www.idealista.com/news/archivo/2014/02/04/0716405-ranking-del-tipo-de-interes-medio-de-las-hipotecas-en-2013

Alicante tira del mercado inmobiliario valenciano en ventas y obra nueva

El mercado inmobiliario valenciano no está para echar las campanas al vuelo pero la provincia de Alicante registró en 2013 movimientos positivos, gracias sobre todo a las compras de extranjeros. Según datos de la sociedad de tasaciones, Tinsa, Alicante ha ido absorbiendo el año pasado el stock de viviendas. El número de compradores extranjeros, sobre todo de segundas residencias, ha crecido más de un 30% respecto a 2012 y ha aumentado de forma discreta el número de visados de dirección de obra nueva: en octubre de 2013 había solicitado 1.704 visados frente a los 1.367 de todo 2012. “No es mucho volumen pero hay aumento después de cinco años de decrecimientos”, explicó este jueves Juan Antonio López, delegado territorial de Tinsa. La firma espera que esta tendencia se refuerce en 2014.

No ha habido todavía despegue en Castellón y Valencia. Continua el exceso de oferta de vivienda nueva de promociones acabadas al comienzo de la crisis y de pisos de baja calidad, de segunda mano. Elstock de segundas residencias se va absorbiendo pero, a diferencia de Alicante, la promoción de obra nueva está parada, con la solicitud de visados bajo mínimos.

El sector financiero abrió en el segundo semestre del año pasado “un poco más el grifo” de los créditos hipotecarios, pero las transacciones que han funcionado han sido las pagadas al contado y las de propiedad de bancos y cajas se han vendido por debajo de coste.

Los precios de la vivienda han evolucionado de manera desigual, según las zonas. En la Comunidad Valenciana descendió un 8,5% de media el último año. Por provincias, Alicante anotó un descenso del 3,1%, Castellón del 14,5% y Valencia del 10%. Si se tienen en cuenta las variaciones desde los precios máximos, Valencia registró un descenso del 46%, seguida de Castellón, con un desplome del 45,1% y de Alicante, con un retroceso del 42,2%.

Las poblaciones donde más cayeron los precios de la vivienda son Xirivella, Alaquàs, Aldaia o La Vall d'Uixó, con descensos superiores al 50% desde que estalló la crisis inmobiliaria.

El comportamiento de los locales comerciales y oficinas es variopinto. Las zonas prime (localizadas en el centro de las principales capitales) no tienen apenas stock frente a los centros del extrarradio, que tienden a tener más oferta.

En el sector industrial existe mucha oferta de naves industriales pequeñas, que no satisfacen la demanda de los inversores extranjeros, que buscan espacios más grandes. “No hay interés del inversor extranjero en inmuebles industriales, salvo en lugares como Manises por la instalación de empresas de origen chino”, explicó la sociedad de tasación.

El sector logístico está por desarrollar, de ahí que la construcción del corredor ferroviario mediterráneo sea imprescindible para potenciarlo. “Las previsiones económicas y de reactivación del consumo, las perspectivas para 2014 llevarían a una mejora en el sector”, apuesta Tinsa, que considera esencial para que despeguen las transacciones que haya crecimiento económico y se pare la destrucción de empleo.

Tinsa espera, a la vista de los datos, que la sobreoferta de viviendas se absorba en 2017, por lo que durante el segundo semestre de 2015 debería de reactivarse el inicio de nuevas viviendas.

El informe de Tinsa

Hogares. Disminuyen los hogares jóvenes (de 25 a 35 años) y aumentan los da mayor edad (a partir de 40 años).

Extranjeros. Las compras de extranjeros no residentes en España fueron hasta octubre un 34% superiores a las de 2012.

Bolsa viviendas. Las previsiones prolongan el drenaje de la sobreoferta iniciado tibiamente en 2011.

Previsiones. La sobreoferta residencial se absorbería en 2017 y el inicio de nueva vivienda en España tendría que arrancar en la segunda mitad de 2015.

Mercado local. Alicante es la provincia con más tirón inmobiliario en 2013, al aumentar las ventas y la solicitud de obra nueva. En Castellón y Valencia, la reactivación va más lenta.

Comercial. Las zonas prime, centro de las grandes capitales, no tienen problemas de stock.

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Fuente: http://ccaa.elpais.com/ccaa/2014/01/30/valencia/1391111404_693818.html

"Quien hoy por miedo no compre casa lo tendrá más difícil en el futuro"

jesús duque, vicepresidente de alfa inmobiliaria, estima que los precios de hoy en día son una oportunidad para comprar y anima a los posibles compradores a perder el miedo a invertir en una propiedad. “en un futuro, cuando los precios suban, sólo la clase media-alta podrá hacerlo”, añade. pero no todos los expertos ven en un futuro próximo alzas de precios, sobre todo a la vista del deprimido mercado laboral español y de los sueldos a la baja

en un artículo elaborado por el diario “el mundo” duque augura subidas de precios presionados por la llegada de los fondos de inversión. en su opinión, serán los amos de españa y marcarán los precios del alquiler. por eso, aconseja comprar una casa cuanto antes a quienes tienen trabajo y posibilidades económicas

pero no todos los expertos consultados por “el mundo” opinan igual. josé garcía-montalvo, catedrático de economía y empresa de la universidad pompeu fabra, no ve probable un alza de precios a la vista del inestable mercado laboral y de los salarios cada vez más bajos. “un mercado laboral débil con sueldos a la baja garantiza que la depreciación de las casas prosiga hasta que se adecue a los sueldos”, señala

así también piensa rafael pampillón, catedrático de economía de la universidad san pablo ceu y profesor del ie business school, que estima que el esfuerzo financiero para comprar una casa debería ser de cinco años de salario bruto por hogar y todavía está en 5,9 años, según datos del banco de españa. por eso, subraya que todavía es caro comprar una casa